記帳記錄決策行為

 

魔鬼藏在細節中。關於租辦公室、租店面，有許多事情必須注意。

首先你要確定你是不是用公司名字跟原房東簽約，而這位房東的所有權是不是百分之百。這個可以請房東提供建物所有權狀即可知悉，有些房東不願意隨便拿所有權狀出來，也可用建物謄本代替。比較常遇到的情況是，房東只提供房屋稅單，雖然說，房屋稅單也是可以當作建物所有權人的證明，但是有幾個問題。第一如果這個房子是多人共同共有時，納稅義務人通常只會寫"王Ｘ明等"、"李Ｘ強等"，不會逐一列出所有屋主的全名，而且就算有列出名字，也不曉得每位屋主，他們對於這間房子的持分是幾分之幾。再來就是現在房屋稅可以拆單了，意即是說，每位房東會有一張只寫著自己名字的房屋稅單。所以要是拿了一張拆單過的房屋稅單去申辦公司設立，最後還是需要再補申請一份建物謄本來佐證。然而，不管這房屋稅單有沒有被拆單，稅單一定要拿房屋稅的，不可以是地價稅。一定要當年度的。如果是用轉帳繳稅的話，國稅局會寄兩張單據給房東，一張是通知房東要從帳戶扣錢啦，請把錢準備好；另一張是扣完錢後，給房東的收據。所以要提供那張轉帳繳納證明，而不是那張轉帳繳納通知。如果是現金繳稅，上頭要蓋店家的收款章。大部份的便利商店不會蓋章，那也要附上那張感熱紙收據。

可是我是跟二房東租呢？跟二房東租的話，要準備的資料又多了２項。一個是原房東跟二房東的房屋租賃契約，另一個是原房東同意二房東把房子分租或轉租的同意書。最後再加上用你自己公司名字跟二房東打的租賃契約。要把每一段的承租關係都取得，這樣子才能證明你有房屋的使用權。

再來是租金的部份。很多客戶，他們只需要一個小小空間，放個辦公桌、一台電腦、一支電話，就可以營運。而這個小小空間，大部份都選擇在自己住家或朋友的辦公室。那問題就來了，租金最少可以寫多少？這個沒有規定。租多少就報多少。只是低於當地租金市場行情的話，國稅局可以依照一般租金標準，設算房東租金收入，直接開立稅單，要求房東補稅。

可是房東確實沒跟我收租金耶？沒有付租金的話，那麼就是無償借用。無償借用的話，需要①找兩位見證人，②經由法院公證，③且不可以是營業使用才算數。所以不論是能提供租金零元的房屋使用同意書或無償借用證明書，只要是出租給營利事業，都還是有被設算租金收入的風險。

每月租金５萬，稅外加，這合理嗎？不合理，但確是常態。這就像去超商買東西，標價巧克力一條１０元，拿去櫃檯結帳後，老闆告訴你，還有營業稅、營所稅要另外加上去哦。開立統一發票時，稅外加、稅內含，差的是５％的營業稅。但是租房子時，稅外加、稅內含或載明"因租賃行為所衍生稅負由乙方負擔"的差異，可不就單單５％那麼簡單，因為每個房東對於這個"稅"的涵蓋範圍的認知不同，甚至還有無限上綱。一般房東、仲介都是要求１０％的租賃稅及１．９１％的二代健保補充保費，要由承租人負擔。但是也有些房東說，以前我租給個人時，都沒問題，現在租給你們公司了，房屋稅不能自用了、地價稅被調漲了，然後還要被你們報租金收入，害我又要繳到個人綜合所得稅，這些你們統統都要幫我處理。以法令面，政府規定的程序來看，每月租金5萬，那麼租賃扣繳要繳的稅金是 50,000 * 10% = 5,000。二代健保要繳 50,000 * 1.91% = 955 的補充保費。所以每個月在拿錢給房東之前，要先5,000和955去繳稅，50,000 – 5,000 – 955 = 剩下44,045，這才是要給房東的租金。但真的照這樣走的情況是可遇不可求…。

大部份你會遇到房東說，租金5萬，我就是要實拿5萬，至於租賃稅、二代健保那就跟我沒關係，你們公司自己處理。這樣子的情況，房東的租金收入就不是5萬，而是 50,000 / ( 1 – 10% - 1.91% ) = 56,760才對。然而，很多房東房客不曉得的是，這繳出去的10%租賃稅，不管是5,000還是5,676，在申報房東個人綜合所得稅時，如果他不用繳稅，可以全數退回；如果要繳稅，可以拿去抵稅。是的，你沒看錯，房客繳稅、房東退稅。所以在稅外加的情況下，其實有點算是變相漲房租，因為你實際支付出去的、房東實際收到的，不是只有租約上所寫的金額。

好麻煩哦，我可以統統不處理嗎？很抱歉，不行哦。你們公司是扣繳義務人，要幫房東繳稅，年底時開立扣繳憑單，申報二代健保。這些動作要是沒做，是罰你們公司不是罰房東哦。

房東要求我補貼／代繳房屋稅、地價稅，要接受嗎？像我上面所述的規定程序，其實是沒有什麼補貼代繳的義務，除非這個金額是可以從租金裏面扣除的，不然說不過去。而且你還可以正氣凜然地給房東曉以大義一番，畢竟每個人都有教化的可能。說不定房東從此浪子回頭、放下屠刀、改邪歸正、鋤強扶弱、保家衛國。嗯，離題了…。我要說的是，房東的條件你不一定要全盤接受，當然，你接受度越高越好配合，他也就越願意租給你。只是像房屋租、地價稅這兩個稅，如果是從０到１，那當然有差；但如果是從９９到１００，那根本不會再被調漲。依照現行的做法，如果這間房子沒有登記過公司行號，而你是第一家的話，會把總面積除以六，把六分之一改為營業用，剩下六分之五維持不變，並同時取消自用的優惠。房屋稅住家用的稅率是１．２％，營業用是３％；地價稅自用是２‰（千分之２），一般用是至少１０‰（千分之１０）。你登記第一家進去一定會被調漲，但如果那個地址已經是長期出租給公司行號登記使用，所有的面積都已經是用營業用在課稅，再多你一家進去，對房屋稅、地價稅並沒有影響，因為已經是用天花板在繳稅了。

個人綜合所得稅又是另一個陷阱。用同樣上面說的，每月租金５萬元來看，房東單身一人時，個人綜所稅會落在５％的級距，繳稅大約８２００。可是這裏有太多不確定的因素，第一，我們不曉得房東是否有扶養其他家人。第二，被扶養人是否有所有得。第三，房東自己有沒有其他所。第四，房東採列舉還是標準申報…等，這些都是我們外人無從得知。如果房東很多間房子在出租，屬於高所得，用４０％在繳稅的人。那你真要補貼他又該用哪個級距呢？所以這一項要求房客補貼是真的很不合理，但還真的有發生過…。

看完了這洋洋灑灑的一大篇，你是不是覺得，只是租個房子而且，也要那麼麻煩。那麼，有沒有省時省力的好方法？有的，請房東開發票給你。你支付的金額等於發票金額，其他統統不用管。這樣夠簡單吧。